Возможности 'народных касс'

Известно, что в целом схема "большой ипотеки" рассчитана на длительный процесс. Сегодня в Москве осуществляется поиск дополнительных вариантов или подсистем ипотеки. Одни из них, так называемые строительные ссудосберегательные кассы, которые позволяют постепенно наращивать потенциал инвестиционных вложений и способны придать московской ипотечной программе многообразие форм и комбинированный характер.

В ноябре 1998 года постановлением столичного Правительства создано ОАО "Строительная сберегательная касса", которая должна показать преимущества этой подсистемы ипотеки в рамках эксперимента по строительству нового жилого комплекса и реконструкции пятиэтажных зданий на территории Западного административного округа.

Инициаторами новой схемы финансирования строительства по средствам механизма ссудосберегательных касс выступили префект Западного административного округа столицы А.М.Брячихин и генеральный директор ГУП "Управление экспериментальной застройки" В.М.Силин.

- Валерий Михайлович, чем привлекла Вас эта подсистема ипотеки?

- "Малая", или европейская, модель основана на привлечении средств населения. Она не требует крупных дополнительных ресурсов и предлагает оперативные схемы финансирования жилищного строительства.

Московский механизм ССК разработан на основе немецкой модели "bausparkasse" - частных стройсберкасс, которые предусматривают привлечение средств населения под целевое использование для строительства квартиры, гаража, дома. Операции стройсберкассы защищены от финансовых колебаний рынка, потому что ССК - замкнутая финансовая структура со своим уставным капиталом и собственным источником средств (включая квартирный фонд для выдачи ипотечных кредитов). Ставки по ссуде (кредиту) зависят от сроков и размера первоначальной суммы вклада.

- Насколько эта малая модель ипотеки сегодня "проработана" и безопасна для вкладчиков?

- Баланс объемов кредитов и сбережений в ССК достигается определенной замкнутостью системы. Получить ипотечный кредит может только член сберкассы, внесший в нее свои средства в размере не менее 50 процентов стоимости квартиры. Использование этой особенности ССК позволит иметь стабильные ставки по ипотечным кредитам и более низкие проценты его погашения, чем рыночные. Это принципиальная установка механизма ССК. Здесь вкладчики заинтересованы не в получении высоких процентов и соответственно прибылей по накоплению, а в стабильности поступлений, расширения числа вкладчиков и исключительно целевом использовании средств.

На сегодняшний день нашей рабочей группой (в нее вошли представители префектуры ЗАО и ГУП "УЭЗ") предусмотрены одиннадцать степеней экономико-правовой защиты будущих вкладчиков и, между прочим, самих инициаторов новой схемы финансирования жилья. Ряд таких мер направлен на предотвращение распыления инвестиций по объектам незавершенного строительства. "Чистоту" финансовых операций ССК контролирует Наблюдательный Совет из учредителей и каждого 50-го вкладчика-покупателя. Дополнительным "щитом" является резервный фонд жилищных сбережений.

- Какие варианты предлагает ССК москвичам, обременным жилищной проблемой?

- Для желающих приобрести квартиры посредством ССК существует несколько вариантов. Во-первых, сразу получить ипотечный кредит (без накопительного периода), что возможно при внесении 50 процентов стоимости жилья. В этом случае ипотечный кредит будет выдан покупателю в товарном виде - квартирой, которая оформляется в собственность с одновременной передачей ее в залог. Во-вторых, вкладчик может копить средства длительный период под конкретную, заранее спланированную площадь. Наконец, возможен вариант выбора квартиры или дома в конце накопительного периода.

Гарантии возврата ипотечного кредита самые разнообразные. Кроме проверки финансового положения заемщика и его возможностей, регулярных выплат по кредиту и процентам, предусмотрены меры защиты от недобросовестных покупателей. При этом в случае "дефолта" заемщик не остается без жилья: ССК за счет ранее внесенных средств покупает ему квартиру меньшей стоимости и выплачивает разницу.

Наряду со стройсберкассой в Москве формируются и другие ипотечные схемы, основанные на прямых связях строительных организаций с покупателями квартир.

- Валерий Михайлович, насколько в целом выбранная Вами модель ипотеки перспективна для России?

- Философия ССК привлекательна тем, что она знакома нашим соотечественникам как касса взаимопомощи. Примитивно, но механизм практически тот же. А второй идеологический слой более интересен. Его можно сравнить с соломинкой, схватившись за которую можно вытащить не отдельных волонтеров-одиночек, а целый класс среднеобеспеченных людей и тех, кто, имея даже небольшие накопления, получит возможность решить свои жилищные проблемы.

Причин для подобного прогноза несколько. Система накопления и выплат по ипотечному кредиту формирует особую дисциплину жизни и психологию заемщиков. Даже при условии наличия средств на 50 процентов взноса встает проблема и в дальнейшем "держаться" определенного уровня достатка, места работы, баланса доходов и расходов, регулярности выплат по кредиту. Строгий норматив жизни, если хотите, в режиме прагматизма, формирует психологию стабильных ценностей и достатка, что, по мнению социологов, психологов и экономистов, рождает важнейшие составляющие менталитета "среднего класса". И устойчивости нового общественного устройства России.

В ходе научного обсуждения ипотеки на "круглом столе" в Институте экономики РАН его директор Л.И.Абалкин предположил, что в нынешних финансово-экономических условиях России реальные шансы на развитие ипотечного кредитования жилья имеются у "самодостаточных" форм ипотеки, не зависящих от западных инвестиций. К таким моделям была отнесена и европейская схема стройсберкасс. Главным образом потому, что, не теряя надежды получить помощь от Запада, в конечном счете необходимо полагаться только на самих себя.

С ВАЛЕРИЕМ СИЛИНЫМ, генеральным директором ГУП "Управление экспериментальной застройки"  беседовала Ирина Васильева.